Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, Anayasa Mahkemesi kararlarında; Kamu Yararı adına el konulan (kamulaştırma, imar planları-terk vb.), ancak amacı yönünde kullanılmayan taşınmazlarda, eski malikler için yeni bir döneme giriyoruz.

​

     Kamulaştırma ve İmar Kanunun uygulamaları ile el konulan ve idarelere geçen özel mülkiyetlerle ilgili, idarelerin amacına uygun kullanmama, cazibe artışı yaşanan bölgeler, kamulaştırılan parsellerde Ticaret, Konut, AVM vb. plan tadilatlarının yapılması, üçüncü şahıslara yüksek bedellerle satılması vb. nedenlerle ortaya çıkan büyük değer artışlarından eski maliklerin uğradıkları zararlar vb. konularda, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine yapılan başvurular çoğunlukla, Mülkiye Hakkına Müdahale olarak sonuçlanıyor. Anayasa Mahkemesi kararlarında da, T.C. Anayasasında güvence altına alınan Mülkiyet Hakkının ihlali yönünde örnekler artmakta.

​

     Türkiye’deki Yerel Mahkemeler, bu kararlar karşısında Kamulaştırma Kanunun adaletsiz hükümleri nedeniyle bocalamakta ise de, emsal Yargıtay ve Danıştay Kararları ile konu mülkiyet haklarının korunması yönünde ilerlemekte.

​

Eski maliklerin çok dikkatli olmaları gereken konular:

​

• 5 YILLIK SÜRENİN İZLENMESİ.

• AMACA UYGUN KULLANMA/KULLANMAMA.

• İDARELERCE YAPILAN GERİ VERME TEBLİGATLARI,

• TAŞINMAZ DEĞERİNDE YENİ CAZİBELER, MEYDANA GELEN DEĞER ARTIŞLAR.

• ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA SATIŞ.

​

     Kamulaştırma Kanunu 22. ve 23. maddelerde yer alan 5 yıllık süre, hak düşürücü sonuçlara neden olmakta. Ancak istisnai dahi olsa bu sürenin işlemeyeceği örnekler de var. Ancak söz konusu eski malikler, kamulaştırma, terk, bağış gibi özel mülkiyetlerinin kamu idarelerine geçtiği, kamulaştırma bedellerini ödendiği tarihleri not olmalı. Asıl not ise, 5 yıl içinde sahip oldukları hakları nedeniyle 4. yılı takvimlerine işlemeleri.

​

     Özellikle 5 yıllık süre içinde amacı yönünde kullanılmayan taşınmazlar idare tarafından maliklerine iade edilebilir (Kamulaştırma Kan. 22.md). Eski malikler de bu süre esas alınarak, amacı yönünde kullanılmayan taşınmazları geri alabilir (Kamulaştırma Kn. 23.md.). Ayrıca amacı dışında özellikle bölgedeki yeni gelişmeler, imar planlarında yapılan düzenlemeler, taşınmazın üçüncü şahıslara satılması ile doğan büyük değer farklılıklarında, eski maliklerin geri alma veya tazminat talepleri de var. (Son rayiç değerden, ödenen kamulaştırma bedeline faiz tatbikiyle güncellenen değer arasındaki fark). Bağış ve bedelsiz terklerde, bedel ödemeksizin de taşınmazın geri alınması bazı şartlarda mümkün.

 

 

İşte Kamulaştırma Yasasının 22. ve 23. Maddeleri:

​

KAMULAŞTIRMADAN VAZGEÇME VE GERİ ALMA

​

VAZGEÇME, İADE VE DEVİR.

Madde 22 - Kamulaştırmanın kesinleşmesinden sonra taşınmaz malların kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca tahsisi lüzumu kalmaması halinde, keyfiyet idarece mal sahibi veya mirasçılarına 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre duyurulur. 

​

Bu duyurma üzerine mal sahibi veya mirasçıları, kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte üç ay içinde ödeyerek taşınmaz malı geri alabilir. İade işleminin kamulaştırmanın ve bedelinin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşmesi hâlinde kamulaştırma bedelinin faizi alınmaz

​

(Ek fıkra: 6552 - 10.9.2014 / m.100/a) Bu madde hükümlerine göre taşınmaz malı geri almayı kabul etmeyen mal sahibi veya mirasçılarının 23 üncü maddeye göre geri alma hakları da düşer.

​

(Ek fıkra: 6552 - 10.9.2014 / m.100/a) Bu madde hükümleri, kamulaştırmanın kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl geçmiş olması hâlinde uygulanmaz.

​

Ancak, kamulaştırılan taşınmaz mala kamulaştırmayı yapan idare dışında başka bir idare, kamulaştırma yoluyla gerçekleştirebileceği bir kamu hizmeti amacıyla istekli olduğu takdirde, yukarıdaki fıkra hükmü uygulanmayarak bu Kanunun 30 uncu veya 1050 sayılı Muhasebei Umumiye Kanunu'nun 23 üncü Madde sine göre işlem yapılır.

​

MAL SAHİBİNİN GERİ ALMA HAKKI

Madde 23 - Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya 22 nci Madde nin “dördüncü” fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir. Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.

​

Aynı amacın gerçekleşmesi için birden fazla taşınmaz mal birlikte kamulaştırıldığı takdirde bu taşınmaz malların durumunun bir bütün oluşturduğu kabul edilerek yukarıdaki fıkralar buna göre uygulanır.

​

(Ek fıkra: 6552 - 10.9.2014 / m.100/b) Birinci ve ikinci fıkrada belirtilen süreler geçtikten sonra kamulaştırılan taşınmaz malda hakları bulunduğu iddiasıyla eski malikleri veya mirasçıları tarafından idareden herhangi bir sebeple hak, bedel veya tazminat talebinde bulunulamaz ve dava açılamaz.

​

Özel kanunlarda bu Madde nin uygulanmayacağına ilişkin hükümler saklıdır. 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu'na dayanılarak yapılan kamulaştırmalarda ve bu Kanunun 3 üncü Madde sinin 2 nci fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda bu Madde hükmü uygulanmaz.

​

Saygılarımızla

Av.Cihan Türsen